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城鎮保障房建設與管理之我見


作者:朱天星 來源:江蘇企業網 點擊數:2593 更新時間:2014-12-20 責任編輯:戴林  【字號:小

多年來,中央和地方政府,逐步加大了城鎮保障房建設力度,城鎮買不起房的中低收入困難群體的居住條件得到較大改善,但仍有許多新就業人群和部分無力買房的困難家庭處在這縷陽光的“空白區”。因此積極探索綜合型投資、集約型建設、規范化管理的城鎮保障房建設管理體系,有效提升保障功能,提高“夾心層”人群的幸福指數,成為一個亟待解決的重要民生課題。本人通過實際調研,就城鎮保障房(公租房、廉租房)的建設、分配與管理,談幾點認識。
  一、合并開發,套搭建設,實現安居便民集約共享一舉多得
  近年來,一些地區對群租房建設管理進行了積極探索,如北京市住建委正在進行兩種探索:一是在城鄉結合部利用集體建設用地建保障房。二是在市區建設一些員工和學生的公寓。第一種方式存在上下班耗時大的問題。因此,都難以受到保障對象的歡迎。第二種方式存在人群雜,干擾大的問題。如果將商品房與保障房合并開發,則可有效解決城郊公租房遠、城區公租房價高、群租房擾民及安全隱患等問題。這樣,既可得民心,合民意,贏得老百姓認可,又可減少政府財政壓力,避免重復投資,實現資源共享。
  1、套搭建設,大小搭配,實現保障房“兩個”效應。 與商品房合并開發、套搭建設保障房,可以獲得最大的利用空間,最大程度地集約資源,以獲取使用價值最大化。以保障房16平方米的建筑面積為例,通過其套建另一戶型商品房,實現各自節省2平方米建筑面積和1平方米公攤面積,共獲得6平方米面積。如果按全國大中小城市均價每平方大約7000元計算,保障房與套建的商品房可節約4.2萬元,還不包括應單獨建設保障房所花的配套設施費用。而實際造價費按保障房單人10平方米計算則需7萬元,2人16平方米則需11.2萬元。因此,采用專利技術套建的設計方法可使得每戶相對增加約10平方米的使用面積。隨著人們的物質文化需求不斷提高,追求生活品質、講究私密空間的欲望也愈來愈高。為了能讓住房困難家庭、生活剛需家庭有更大的選擇余地,并能在有限的空間內和中高收入人群同樣享受其無限的自由和溫馨的空間,在家的港灣里盡享生活的快樂。同時,因其實用價值和較大的需求空間,也給開發商帶來巨大商機。住宅采用專利技術相互套建、互為獨立、節省造價,既可作商品房,又可作保障房,從而既成為一種讓部分困難群體先租得起、后買得起過渡房,又可成為剛需族群買得起、可投資、可居住、可過渡三相宜的“活動房”。因此,通過套建新技術的推廣應用,備受歡迎的套建房使得老舊小區的商品房、城郊居民的租賃房受到冷落,從而推動舊房改造的進程,拉動內需,激活經濟,產生巨大的經濟和社會效益。
  2、多樣戶型,按需分配,滿足不同保障對象需求。 針對過去保障房建設戶型單一,缺乏選擇性的弊端。新設計的保障房,其戶型多樣化,選擇性強。新保障房戶型設計最小建筑面積有10平方米、16平方米,也稱特微型公租房。特微型廉租房,主要針對入住對象為一人戶型,二人戶型等。新保障房中戶型為100平方米專利型建筑面積,其戶型為4室2廳,1房(健身房)1間(衣帽間),相當于120-130平方米商品房建筑面積使用效果,因此商品房100-130平方米建筑面積的戶型均可納入新保障房專利型中等戶型,即100平方米建筑面積戶型中去。以滿足絕大多數中小套型業主需求。保障房小戶型包括特微型戶型,共有13種戶型可供選擇,他們分布在城市配套設施完善、交通發達的鬧市區、商業集中區的住宅小區,為大范圍的推廣共有產權房奠定了基礎。
  城鄉結合部的保障房有多種規格戶型可供選擇,可以靠近大型綜合養老休閑中心(老年公寓),充分利用公共配套資源,實行資源整合?梢赃x擇農貿市場集散中心附近。對保障對象來說,重要的是吃、住是否方便。因此,城鄉結合部建設保障房,既可以使閑置的建設用地加以合理利用,又可以改變城鄉結合部臟亂差的狀況。同時,類似保障房性質的用地,如城市旅游集散中心、購物集散中心、物流集散中心、留守兒童成長中心等城市配套的服務設施也可以與保障房一樣建在城鄉結合部。對以上用地凡在市區里則加大稅收,在郊外城鄉結合部則減免稅收。尤其一線城市,讓市區騰出的土地用于開發商品房與保障房套建的新小區,實現其新就業人群與長期進城外來務工人員安居工程的理想過渡。
  3、科學設計,小中見大,有效提升中小戶型使用功能。本人獲得國家專利新技術,并且成功運用在中小戶型的設計方案中,(專利號:ZL201320396728.1)是一項利用有限空間,實現小面積、多功能的全新設計方案。它能讓中小戶型商品房,特別是享受保障房人群也能同樣享受幸福溫馨生活。 這是一種多用組合雙層床,此床完全顛覆傳統的雙層床相互干擾現象,具有各自獨立的臥室空間和齊全的臥室功能,需要時可配有廚房、衛生間。該專利技術可運用在商品房任意戶型中,它能讓其一室變兩室、兩室變三室、三室變四室。
  根據該專利技術原理可將保障房有機套建在商品房任意戶型中,其上層床為一戶型,下層床為另一戶型,兩戶型之間隔音采用雙層床四周24磚墻砌成,其上下床中間的隔層板采用樓板水泥混凝土澆灌,以確保隔音效果,避免干擾。采用“多用組合雙層床”專利技術所套建戶型由此獲得小面積多功能的經濟適用獨立戶型,它與普通商品房套建在一起,經濟適用,既方便快捷、又節約出行成本,可謂一舉多得。同時,普通的商品房也能發揮最大的使用價值,無論其面積大小,只要與保障房中特微型保障房戶型套建,就可以實現一部分人群可自住、可出租、可投資的理想,具有很大的靈活性,可以滿足不同層次人群需要。
  二、政府主導,社會參與,吸納民間資本參與城鎮保障房建設
  對于住宅區配套的公益性配套用房,首先由政府獨立出資,開發商代建,其成本已在土地出讓金中抵算,其所有權屬政府所有,開發建設單位須無償移交。主要包括套建的保障房(特微型保障房)、教育設施(幼教等)社區醫療衛生、文化體育、社區管理與服務(菜場等)市政公用及其它(郵政等)等為社會公共服務配套的基礎設施。其次由政府與開發商按40%和60%比例共同出資,也可由開發商與銀行按60%和40%比例共同出資,政府擔保。這些資金均由銀行托管理財并保證個人投資房產高于銀行利息。原由政府出資建設保障房40%的資金現讓其一部分逐步釋放到開發商和銀行所經營的實體那部分利潤中,即堅持誰投資誰經營誰收益的原則。也就是說,政府出資建保障房資金最終要量化到保障房中的租金代用券上,確保投資人有一定的盈利空間,以最大限度吸引社會力量參與保障房建設。如利用土地收益、政府給予投資補助、財政貼息、中長期貸款包括發行債務融資等,鼓勵富人投資,幫助窮人解困,每年地方政府根據財政狀況,做到有計劃的向社會發放保障房資格證以及保障房租金代用券(類似計劃經濟年代發放的糧票、布票等),實行動態補貼。
  三、科學管理,多措并舉,  推進保障房分配健康有序運行
  在城區與商品房合并開發的供新就業過渡人群和外來務工人員的保障房由社區管理。在城鄉接合部開發供非上班族特困群體的保障房由民政部門管理。對享用保障房對象實行資格、租金代用券認領辦法,實行民政部門、社區和經營實體三方監管運營。一是保障房資格證由民政部門核發;二是保障房租金代用券由勞動部門核發;三是保障房經營實體由開發商(政府選擇具有一定實力)、銀行、個人投資房產以及配租戶投資等(共有)組合經營,可采取三種形式。第一種形式的保障房,是政府規劃,由開發商在住宅區建設的公益性配套用房,經營權、所有權歸政府,由社區管理(公辦)。第二種形式保障房經營權歸社區,所有權歸個人,實施政府對黃金地段有效控制,對投資人既獎勵又限制。所謂獎勵,即每平方售價可獲得適當優惠(政府補貼);所謂限制,即只能由社區經營而非個人經營,每年投資人可獲得高于銀行利息的社區分紅,20年后歸個人經營,這樣有利于抑制租金過快上漲(公私合辦)。第三種形式保障房經營權、所有權均屬個人,非黃金地段,完全實行市場運作,由社區管理(私辦)。鼓勵有實力的開發商、銀行和個人投資,包括配租戶投資,實行組合運營,為共有產權。當保障房住戶逐步有能力提交自購總房款40%時,則可向銀行申請與開發商共有產權,當保障房住戶提交自購總房款達到100%時,即當保障對象享受保障房5年,條件改善了,即可實行租轉售,即脫離原與開發商共有產權,變更為自有產權房。實現了這類人群同樣受益社區安居、享受社區服務、融入社區管理、過渡擁有產權的康居目標。
  四、規范運行,堵塞漏洞,切實把造福民生的實事辦實辦好
  嚴格保障房準入規則。城鎮住房保障是為住房困難且收入、財產等符合規定條件的城鎮家庭和在城鎮穩定就業的外來務工人員提供的支持和幫助,滿足其基本住房需求。既要杜絕假報、騙,F象,又要努力做到應保則保。堅持嚴格把關,接受社會監督。
  通過發放保障房租金代用券,即通過錢補辦法解決保障對象的住房困難,是一種行之有效的形式。首先必須持有保障房資格證方可去勞動部門辦理相關手續,廉租房對象享受租金代用券額度應高于公租房對象。保障對象憑保障房租金代用券,可在當地任何一家從事保障房經營的實體使用。經營單位必須嚴格把關,定期不定期接受民政部門和社區的檢查,違者對經營單位進行重罰,當事人吊銷保障房資格證,并記錄個人誠信檔案。
  建立保障性住房和保障對象檔案。動態監管保障對象住房、收入和財產等狀況變化情況。實行動態補貼,當中低收入家庭向中高收入過渡,不應繼續享受保障房的,應該立即收回保障資格證,停發保障房租金代用券。凡持虛報、偽造信息的,堅決予以糾正,并對責任人給予嚴肅查處。
  通過科學建設、創新設計、嚴格準入、有序管理,讓一部分無力買房的新就業人員和外來穩定務工人員實現其從公租到自購的幸福過渡,讓一部分因年老病殘致貧無力購房的特困弱勢群體,共享改革發展的成果,共享國家財政的陽光!
  
  。ㄖ焯煨,江蘇鹽城九鼎裝飾工程有限公司設計部經理。曾獲得鹽城市首屆“家居裝潢電視大賽”一等獎,安徽衛視“金點子行動”節目冠軍獎,四項家居裝潢設計國家專利。)
 



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